本土房地产基金管理规模近2000亿元，占据全国总规模的1/3

　　对于房地产基金来说，这是最好的时代，也是最坏的时代。近年来，深圳私募房地产基金悄然崛起，房地产基金之都雏形显现。据机构统计，深圳房地产基金发展迅速，行业管理资金规模近年已经迅速增长至2000亿元水平，以深圳为原点辐射全国房地产市场。

　　然而，在迅速生长的另一面，房地产金融资本也必须正视中国房地产市场面临牛市拐点的现实。近日，记者采访了深圳多家房地产基金业内人士，一些有识之士呼吁行业应该未雨绸缪谨慎应对、自律规范经营。

　　2000亿规模占全国1/3

　　当前，中国经济正处于转型时期，房地产业作为国民支柱产业，正处于巨变的前夜，未来房地产行业的资金链偏紧是常态，运用多元化的资金手段，创新融资模式成为必然的趋势。而在这一趋势之中，作为新兴事物的房地产基金正在成为一支不可忽视的新生力量。

　　事实上，国内房地产私募基金自2010年才开始出现，2011年楼市调控进一步收紧为房地产私募基金发展提供了契机。2011年和2012年，地产基金呈现爆发式增长，2011年只有1000亿元规模的房地产基金仅用一年时间即完成翻番。而据深圳市私募基金协会统计，截至2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币。其中，深圳本土房地产基金管理机构约210家，管理规模接近2000亿元人民币，占据全国房地产基金总规模的1/3。

　　深圳市私募基金协会秘书长 李春瑜(专栏) 告诉记者，深圳市房地产基金最早在上世纪90年代伴随着房地产行业的发展而出现，2000年至2010年深圳市房地产的投融资是通过信托、担保公司、小额信贷公司甚至地下钱庄的模式运作。2010年以后开始有一批专业的房地产基金管理机构破茧而出，开始以专业化的房地产基金运作并逐步发展壮大。

　　李春瑜表示，现阶段，国内本土房地产基金及其管理机构整体上仍处于初级发展阶段，但发展势头迅猛。深圳的房地产基金及其管理机构的特点是产生早、数量大、创新强、规模大、影响大。据私募基金协会掌握的数据来看，目前深圳在本土房地产基金的发展明显领先于全国各地，机构数量和管理规模均约占1/3。深圳是房地产基金最活跃的城市，因此常被业界称为“房地产基金之都”。

　　快速发展背后

　　快速生长的房地产基金，和中国房地产近年来的脉搏方向息息相关。 由于近年来房地产调控不断加码，房地产行业传统的融资方式开发贷款变得越来越艰难;而近年来行业盛行的房地产信托在水涨船高的融资成本之下，空间也已经越来越小。

　　促使房地产基金得以在近几年内像野草一样成长的最直接因素，是房地产开发对资金的渴求。和信托8%起步、普遍在10%左右的融资成本相比，房地产基金却能够为开发商提供利率略高于开发贷款、却普遍低于信托贷款的资金。

　　“随便一个项目，都是数以亿计的大项目，1%的利息差别，就是数百万乃至上千万元的差距。” 深圳市新莱源房地产投资基金董事常务副总经理刘青近日在接受记者采访时表示，目前新莱源运作的资金规模大概在30亿元左右，而在这家基金的规划之中，有着5年内扩大到上百亿管理资金规模的蓝图。

　　而从发展路径来看，由于深圳是全国的金融中心之一，创新型投融资业务历来比较发达;由于深圳的房地产起步较早并形成了万科、金地等一批全国知名的实力房地产开发商，它们的房地产融资需求殷切而且尝新意识较强;由于深圳实力房地产商已经在全国大中城市拓展房地产业务，深圳地产基金也随之走向全国、辐射全国。

　　刘青承认，新莱源房地产投资基金起初的筹建也与股东具有房地产开发背景有关。她表示，从这些年房地产基金试水的经验来看，合作的对象往往是一些实力比较弱，但项目资源比较好的开发商。比如有些开发商可能资金有缺口，开发管理上也偏弱，但项目的地块很好，拿地的成本也比较低，只要开发得当，定价合理的话盈利比较有保证，这时候就有我们介入的空间。

　　谨防泡沫风险

　　国家统计局日前公布前10个月70个大中城市房价。同比来看，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21个城市房价涨幅高于10%。

　　在高烧的房价面前，如何应对随时可能到来的行业拐点是房地产基金无法回避的话题，事实上，在记者采访中，每一个房地产基金从业人士都不曾对房价只看涨不看跌，他们不仅会第一时间提及宏观政策和房地产调控政策的影响，也同样意识到其中的风险。

　　11月15日，记者在皇岗商务中心的汇联金控办公室内见到汇联金控房地产基金部总经理李山博的时候，他告诉记者，刚从四川、重庆一带回来，在那一周的前四天，他马不停蹄地转了三个省份的省会城市。

　　李山博说，他这一年里面走遍了大半个中国，二三线城市几乎全走了一遍，看到了数十个在上一轮投资中出现庞大空置数量房屋的城市。对此，他一方面坚定地认为这个市场有着巨大的泡沫风险，另一方面，他又认为，在一轮暴风雨般的洗牌之后，这个市场会迎来巨大的机会。

　　在这种对风险的认识下，李山博说，他所操盘的汇联金控实际上从事的更像是投行业务，更主要的是对项目进行评估，如果项目各方面都不错，他会通过信托和银行资源去为企业担保解决资金问题，至于何时真正像一个基金那样募资之后直接投入房地产开发，他说，还没有到时候。

　　“第一线城市比如北上广深，不仅房地产商的融资手段很多，资金之间的竞争也很激烈，城市空间也很有限，也不太适合房地产基金。”李山博认为，目前和将来一段时间内房地产基金能够真正施展拳脚的是内陆省会城市和各省的第二大城市。 这是从一个省份的区域来说，省会的中心地位无法被取代，省会城市的基础配套设施完善，经济发展潜力也很好。

　　而刘青则认为，在今年新一届政府换届运行以来，政策呈现出稳定的形势，并不是预期之中的大起大落，也没有因为房价的上涨而继续调控加码，更多的是让市场自发去调整，这会让能够主动根据市场调节对策的房地产基金有运作的空间，总体而言可以谨慎乐观。

　　而从已有的投资数据来看，事实上，深圳房地产基金虽然扎根在深圳，但瞄准的市场是在广阔的内地二线城市。记者在某房地产基金看到的一个正在募投的产品推介显示，这一募集数额为5亿元的项目要投向的城市是江西省会南昌市。

　　灰色身份下的自律

　　然而，尽管房地产基金“不差钱”，但在另一面，他们却烦恼于灰色身份的尴尬和行业的鱼龙混杂。记者采访的多名业内人士均认为，在监管清晰之余，应该尽快给予房地产基金一个明确的身份。

　　业内人士指出，事实上，房地产基金目前被定义为用于房地产投资或融资的资金集合，目前主要是以合伙基金形式设立，有时也需要包括银行、信托、资管等金融机构的协作。但在目前的监管环境中，事实上还处于一个真空状态。

　　能够体现这种“监管真空”的，是这个行业几乎没有准入门槛。在今年6月新基金法生效后，投资证券市场的私募基金也有了相应的监管备案指引，但对于以合伙形式投资于房地产行业的私募股权基金来说，需要的仅仅是在工商局注册。

　　刘青表示，在行业监管真空的情况下，鱼龙混杂难免，在行业中确实出现不少“资金贩子”，但这种运作方式是抵御不了风险的，对投资人也好，对开发商也好，都有很大的风险。

　　“理论上说，我们房地产私募股权基金有金融的性质，理应受到行业监管。但实际上，房地产股权基金动辄十几个亿的资金规模，却没有对应的金融监管，这本身是有很大风险的。”她说。

　　而在另一面，行业内的自律已经小有动作。李春瑜透露，目前深圳市私募基金协会正在积极与相关部门牵头，争取在明确监管部门的同时，行业自律方面主动先行。

　　刘青强调，虽然外界看起来房地产基金都是一掷千金的大鳄，但实际上房地产基金与资金贩子们有所区别的是专业化。“我们所提倡的专业化也包括自律，能在管理部门先做备案的，我们要求一个也不要漏。我们的资金要求由银行监管的专户托管等等，都是我们内在的对专业的要求。”她说。